Prezzi delle case alle stelle: Milano stacca tutti

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Nel 2023, a Palermo il mercato immobiliare residenziale ha registrato un calo delle compravendite totali (nuovo + usato) del – 5,1 per cento rispetto all’anno precedente (6.441 transazioni) (Fonte: Agenzia delle Entrate – Osservatorio del mercato immobiliare).

Un dato, comunque, migliore rispetto al valore complessivo delle 8 città metropolitane (- 11,5 per cento) e non dimenticando che il 2022 è stato un anno record di vendite per tutto il Paese.

Secondo l’analisi di Abitare Co., società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze, il fatturato totale, nel 2023 a Palermo ha registrato 2,2 mld di euro, in crescita del 4,5 per cento sul 2022.

Anche le nuove costruzioni residenziali sul territorio palermitano hanno registrato un calo del 3,2 per cento, dovuto principalmente alla bassa offerta di case nuove in città rispetto al totale in vendita (4,6 per cento).

Una bassa offerta che, nonostante il calo delle vendite, continua a spingere i prezzi del nuovo. Non ha aiutato l’inflazione (+ 5,9 per cento la media annua) che ha contribuito alla crescita dei costi delle aree, dei materiali e degli appalti in generale.

A fine 2023 i prezzi delle nuove case hanno così segnato, a Palermo, un aumento del + 3,4 per cento rispetto al 2022, portando il prezzo medio a 3.000 euro al mq., ma con nette differenze tra zone centrali (3.900 euro al mq.), semicentrali (2.850 euro al mq) e periferiche (2.250 euro al mq).

Nuove abitazioni: il confronto tra le 8 città metropolitane Per quanto riguarda le compravendite di nuove abitazioni nel 2023 nelle 8 città metropolitane (- 4,5 per cento sul 2022), si vede come il calo più marcato sia stato registrato a Genova e Roma (entrambe – 6,2 per cento).

Seguono Bologna (- 5,8 per cento), Torino (- 4,9 per cento), Milano (- 4,5 per cento), Napoli (- 3,9 per cento) e Palermo (- 3,3 per cento). Anche Firenze ha chiuso son il segno negativo ma con un valore molto più contenuto (- 1,8 per cento).

Se le compravendite sono calate, cosa è accaduto ai prezzi? Al contrario, i prezzi medi sono aumentati in tutte le principali città analizzate (+ 3,9 per cento rispetto al 2022), raggiungendo un valore medio generale di 4.925 euro al mq, ma con nette differenze tra zone centrali (7.150 euro al mq), semicentrali (4.625 euro al mq) e periferiche (3.144 euro al mq).

Milano e Firenze, rispettivamente con + 7,7 per cento e + 5,9 per cento, sono le città più dinamiche, mentre a Bologna i prezzi sono cresciuti solo dello 0,6 per cento. Il capoluogo lombardo ha toccato i 7.100 euro al mq, un dato influenzato sia dal costo delle aree edificabili che dai valori in aumento, sia nelle aree semicentrali che periferiche dove, oggi, il valore medio massimo supera i 5mila euro al metro quadrato.

Roma non riesce a stare al passo di Milano e, infatti, il suo valore medio di vendita in città si ferma a 6.400 euro al mq. Fra queste 2 città e le rimanenti 6 esaminate il gap è molto alto. Nelle altre città a Firenze il prezzo medio è di 5.400 euro al mq, a Torino di 4.500 euro al mq, a Genova di 4.450 euro al mq, a Bologna di 4.400 euro al mq, a Napoli di 4.100 euro al mq. La più “economica” è Palermo con i suoi 3.000 euro al mq.

Sui prezzi di vendita non ha influito solo la pressione della domanda su un mercato che offre poco, ma tutti i costi legati ad una operazione di sviluppo, dall’acquisto delle aree, alla progettazione, agli oneri comunali, ai costi per la costruzione degli edifici.

Rispetto ad una abitazione usata in vendita le componenti che determinano il prezzo finale sono molteplici ed è, ovviamente, questo il motivo che porta i prezzi a mantenersi in un territorio di crescita.

Sul fronte dell’offerta di case nuove, nel 2023 si registra una contrazione del – 4 per cento rispetto al 2022 (a Roma è del – 9,5 per cento e a Genova del – 7,7 per cento), con l’offerta sul totale delle case in vendita che non supera l’8,2 per cento.

Delle 8 città esaminate, solo 3 segnano una quota di mercato del nuovo superiore al 10 per cento rispetto al totale delle case in offerta, ovvero Roma (10 per cento), Bologna (11,3 per cento) e Torino con (13 per cento). In tutte le altre città, a Genova la quota è solamente del 3,7 per cento, a Napoli del 4,3 per cento, a Palermo del 4,6 per cento, a Firenze dell’8,4 per cento e a Milano del 9,9 per cento.

Si allungano i tempi di vendita, soprattutto per una questione di ritardi nell’immissione di prodotto nuovo sul mercato. La media è di circa 4,7 mesi, andando dai 4 mesi di Milano e 4,2 di Palermo e Bologna fino ai 5,7 di Genova e i 6 di Napoli. (Redazione)

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